El Certificado de Deuda por Expensas es el comprobante que expide el Administrador de la unidad funcional
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¿Que son las expensas?
Las expensas en Argentina son los gastos para el mantenimiento de las áreas comunes de un edificio.
Este gasto debe ser cubierto por todos los propietarios o inquilinos del mismo y debe cancelarse mensualmente al administrador y a la vez, el debe entregar un balance de entradas y salidas del dinero pagado por los mismos.
Elaborado este balance debe ser informado a cada uno de los propietarios o inquilinos.
Este aspecto está contemplado en el Código Civil y Comercial; además en ese texto legal se considera que el grupo de propietarios de la unidad funcional o edificio forman un Consorcio y sus órganos son: la Asamblea, el Consejo de Propietarios y el Administrador.
Las expensas pueden ser:
- Expensas Comunes Ordinarias: Son los gastos mensuales por el pago de luz, el pago al personal de mantenimiento y aseo u otro personal existente; se incluyen aquí el mantenimiento de las áreas requeridas para las personas con discapacidad.
- Expensas Extraordinarias. Son las aprobadas por la Asamblea cuando se presenta alguna situación imprevista y se requiere un gasto extra.
¿Qué es el Certificado de Deudas por Expensas?
El Certificado de Deuda por Expensas es el comprobante que expide el Administrador de la unidad funcional o edificio para el cobro de las expensas de los propietarios o inquilinos. Este certificado debe ser aprobado y firmado por el Administrador y el Consejo de Propietarios.
Este Certificado se considera un titulo ejecutivo y si se hace necesario una acción ejecutiva es obligada su presentación debidamente firmada y aprobada o cuando se vende el inmueble debe presentarse el Certificado Libre de Deuda por Expensas ante las autoridades competentes.
¿Qué es la liquidación de expensas?
La liquidación de las expensas es la declaración que debe hacer el Administrador de las entradas y salidas o ingresos y egresos que se han dado en el mes, para el mantenimiento de las áreas comunes de a unidad funcional. Esto es reflejar el estado financiero.
Una liquidación de expensas debe contener los siguientes datos:
- Datos del Administrador. Nombres, domicilio, numero del C.U.I.T. número telefónico.
- Datos del consorcio.
- Datos del personal que trabaja en la unidad funcional. Nombre, numero del C.U.I.T., sueldo base, horas extras de trabajo periodo de pago, descuentos y aportes por cargas sociales.
- Detalles por los servicios y suministros.
- Detalles por el pago de seguros.
- Si existe juicio ejecutivo por cobro de expensas se debe indicar todos los datos.
¿Que es el recibo de deuda por expensas?
Es el comprobante que debe entregar el Administrador a cada copropietario o inquilino mensualmente cuando se realiza la liquidación de las expensas; pero el Código Civil y Comercial contempla que este documento debe conservarse por un plazo de diez años.
Esto trae inconvenientes al administrador al momento de almacenar tanta información, para evitar esa situación se elabora el Certificado de Deudas por Expensas.
Este comprobante debe contener: datos del Administrador, datos del consorcio, datos del propietario, datos de la unidad funcional, monto abonado de las expensas u otro concepto, lugar y fecha y firma del Administrador.
Ejecución de deuda por expensas.
En el reglamento de copropietarios debe establecerse los pasos a seguir para cobrar la deuda por expensas a los morosos y su ejecución.
El Administrador está facultado para realizar el cobro de las expensas y cuando hay morosidad debe:
- Primero conversar con el copropietario y llegar a un acuerdo para el pago de la deuda y la fecha de la misma.
- Levantar un acta de este acuerdo firmada por ambas y con el sello de la administración.
- Si ese acuerdo no se cumple en el plazo indicado, el Administrador elabora Certificado de Deuda por Expensas, este debe ser firmado y aprobado por el y además presentado ante el Consejo de Propietarios si existe, para su firma y aprobación.
- El Certificado de Deuda por Expensas al ser firmado y aprobado por el Administrador y el Consejo de Propietarios, se considera un titulo ejecutivo, con ese documento es válido solicitar los servicios de un abogado y se procede a demandar un juicio ejecutivo.
- Se demanda un juicio ejecutivo pues es más fácil y sencillo, además por la urgencia de recuperar la deuda.
- El Administrador deberá presentar ante el Juez el Certificado de Deuda por Expensas y el acta donde consta el acuerdo con el copropietario y el incumplimiento de este.
- El Juez procede a examinar los documentos presentados y puede ordenar el embargo que generalmente es el inmueble.
- Si el copropietario cancela la deuda; debe ser en su totalidad, no se le aceptan pagos parciales, pues se considera que su morosidad ha afectado a todos los copropietarios al desestabilizar el presupuesto.
¿Quién fija la cuota de las expensas?
La cuota de las Expensas la fija la Asamblea de Copropietarios tomando en cuenta el presupuesto de pagos ordinarios mensuales de la administración y acuerda la fecha de pago de la misma, que generalmente es los 5 o 10 primeros días de cada mes.
Además también tiene potestad para fijarla, si se hace necesario una cuota extraordinaria y al igual la fecha para su cancelación.
Si no se cumple la fecha de pago y se presenta morosidad, el copropietario deberá cancelar interés moratorio de 1,5 veces la tasa de interés bancario, fijada por la Superintendencia de Bancos.
Aunque un copropietario renuncie al uso de áreas comunes del edificio porque no las necesita o no desea usarlas, tiene la obligación y el deber de cancelar la cuota ordinaria de las Expensas o la cuota extraordinaria.
Modelo de certificado de deuda por expensas.
Para las Deudas por Expensas, el Instituto Argentino de Normalización, creó normas y entre ellas la estructura del Certificado. Según esa norma este debe contener los siguientes aspectos:
- Debe ser impreso en papel A4.
- Debe contener la dirección completa del consorcio.
- Contener el número de la unidad funcional, piso y departamento.
- C.U.I.T. del consorcio.
- Así como el saldo deudor de las expensas y el saldo deudor por certificación en letras y números.
- También debe poseer los datos del seguro vigente, el número de la póliza, los riesgos que cubre, la compañía asegurador, el valor y el vencimiento de la póliza.
- Si existe el fondo de reserva la cantidad que se aporta al mismo en letra, numero y pesos argentinos.
- Datos de la causa judicial.
- Nombre y apellido del Escribano.
- Nombre y apellido del Administrador, el número del C.U.I.T, firma del Administrador y el sello de la administración, conjuntamente con su domicilio legal.
- En concordancia con todo lo expuesto también existe, el modelo del Certificado de Deuda Libre por Expensas, generalmente utilizado cuando se negocia el inmueble.
Nos leemos luego!!!
